͡° ͜ʖ ͡°购买澳洲房产方案
关键字：房价、资金、汇率、利率、手续费、自住+投资
引入：关注到澳元汇率在低位，但是资金不够，可通过国内贷款，以在先期方案讨论过程中，双方都认为可行；于是进行更加详细的落地规划。
主题：
同学美兰打算在澳大利亚阿德莱德购买房产
房价：
同学美兰打算在澳大利亚阿德莱德购买房产
以澳大利亚阿德莱德Goodwood South Australia 5034 房价走势图如下，分析推论可知，阿德莱德整体房价走势平稳向上。
计划：
以购买$60W，位置会偏好，三房的house为例：
1、$60000（10%首付） + $25000（印花税） + $5000（保险）=$ 9W
2、$120000（20%首付）+ $25000（印花税）
目前优先考虑方案1，即前期要准备$ 9W 左右；另外每年房租 $6000；
如果现在（6月前）买房，三房，自住一间，另外2间出租的话 一年收入大概是$12000； 总共贷款$550000, 25-30年还款，每个月大概还$2500。个人及家庭开销每月$1000。
参考：
46 Ballantyne Street Thebarton SA 5031 约 $ 60W
5 Albert Street, Richmond, SA 5033 约 $ 50W
现状：
现有资金$4W，到6月份约 $ 7W，还需要大约$3W；首付资金不到位，在观望；
1、钱已经借给国内家人周转，一年后才可能取回
2、需要向其他人筹集资金
汇率：
一直关注汇率走势，看到当前（2020-3-2）在4.5 点位；结合澳大利亚元人民币汇率，通过近一年半的走势图，在4.8 线位附近波动；
贷款利率：
1、澳大利亚联邦储备银行3月3日将基准利率降低0.25个百分点，达到创纪录的低点——0.5％。这是澳联储在不到9个月的时间里第四次降息。
2、由于汇率走低，在资金不到位的情况下，可通过国内银行贷款，将钱取出使用（说得不好听：空手套白狼；正确理解：理财）。通过初步分析，(4.8-4.5)*30000 =9000；汇率差9000；对比招商银行贷款还款试算；贷款利息：3年共还利息 15350；1年共还利息 9789；在资金预算中，和原计划的总资金使用差不多。
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| 调整时间 | 6个月以内(含) | 6个月～1年(含) | 1年～3年(含) | 3年～5年(含) | 5年以上 |
| 2015.06.28 | 4.85 | 4.85 | 5.25 | 5.25 | 5.40 |
| 2015.08.26 | 4.60 | 4.60 | 5.00 | 5.00 | 5.15 |
| 2015.10.24 | 4.35 | 4.35 | 4.75 | 4.75 | 4.90 |
由招商银行给出的贷款年利率看，6.48% 相对基准利率还是浮动较高，但在3年分期来看，差别会小很多；而且办理条件简单，不过还是需要对比更多银行贷款产品。
银行产品利率参考
方案：
资金使用计划，如图：
主要数据：
1、首付：10%，以$50W, 则需要准备 $ 8W
2、收入：每月工资收入税后 $6000；其他收入，如代购，约$10000/年（浮动
）
3、支出：$2216（房屋分期30年）+$1000（生活开销 ）+ $1000（国内贷款￥15W，分期3年）=4216；每月总共支出 4300左右；后期为3300；
4、房租支出（$6000/年，短期），房租收入$12000/年（买房后出租，浮动）
结论：
虽然目前国际环境风险增大，受新冠疫情影响，国际经济形势不明朗，但总体而言，经济还是保持增长势头。当前汇率、利率是可知事实的一个低点，可操作，可实行，值得考虑；更加重要一点：时间成本！在总资金预期差不多的情况下，大额资金无法一步到位，通过分期的方式化整为零是最常用的方式。
参考说明：
1、澳洲房产分为House（独立屋/别墅）和Unit/Apartment（公寓）两种，独立屋拥有土地多，相对价格也更贵。公寓类似于国内的单元楼户型，价格便宜但物业费较高。
2、贷款按担保条件可分为两种，一是信用贷款，二是担保贷款。其中，信用贷款就是不用抵押物，以你的个人信用为基础进行的借款；而担保贷款，则包括保证贷款、抵押贷款、质押贷款和组合担保贷款，需要一定资产作抵押，或担保人担保。
根据贷款用途，个人贷款又可主要分为个人住房类贷款、个人经营类贷款和个人消费类贷款等，此外，还有扶持农户的农业贷款，协助学业的助学贷款等。
3、贷款注意以下三点。一是到哪里贷款，二是贷款的利率，三是我需要什么样的贷款产品。
从贷款渠道看，目前有银行等大型的金融贷款机构，也有小额贷款公司，网络贷款平台等。因利率优惠，监管严格，正常大家都会优先考虑银行等大型贷款机构。但如果信用出现过问题，则很难在这些机构贷到款，就需要考虑贷款公司或中介公司。
从贷款利率看，银行的贷款利率会比其他机构低，但贷款人资质要求更严格。如果考虑贷款公司或中介公司，则需要承担更多的利息。
从贷款产品看，我们应该根据自己的贷款用途和还款便捷性等，来选择一些适合的产品。例如，有些贷款产品可以随借随还，按借款天数计息；又或者不用抵押直接贷出的小额消费贷等等。
此外，各机构在贷款额度、放款速度、还款方式、品牌影响力等方面都有略微差异，建议根据自身需求，选择适合自己的贷款。
4、比较说明：
利息：银行<小额信贷<车贷<网贷<民间私借
额度：网贷<民间私借<小额信贷<车贷<银行
操作便利： 银行<小额信贷<民间私借<车贷<网贷
办理时长：网贷<民间私借<车贷<小额信贷<银行
5、风险：
在国内贷款而言，我是主要承担者，但整个交易链条而言，我是中转，相当于我担保借钱而已，对我而言没有多大回报，就是想通过这个操作，
1、了解一下资金运作，增强理财意识
2、了解国际投资环境，多一个渠道
实施过程：
1. 2020-3-8 决定买545K 的房子，首付 5.5 + 2.5 + 0.5 = 8.5；自有资金4.5
2. 2020-3-8 通过招商银行借款149000；伟铃转 15000；约16W
3. 了解到如果能首付20%，则可以省掉 $5034 保证金；看看能不能操作赚取。
4.联系前领导李平（澳洲华人），他也需要澳币，这个渠道基本不行。他介绍说首次买房，70万澳币以下的房产首购房政府补贴一万，另外还可以申请部分首付款，名额有限，降息后澳洲房价已经全国普涨。
美兰回复：新房才有补贴，但是质量不好，钢制，木制，不考虑，要买好点的二手房。
5.3-11看了一套新房，170平，两层：475 - 490K，以中位数 480 K计算
48 * 20% + 2(印花税(Stamp Duty)) -1.5（首套政策补贴）= 10.3.
现场看过后，170平是两层加起来的面积，即一层只有80多平，pass 掉。
6.2020-3-13，这两天市场巨变，汇率降得很大，最低4.36（大概损失0.16），但是没钱汇了[Facepalm]，这次影响比2008年还大，所以还可以等半个月到一个月，不过不影响你去看房。
7.3-14 再看一套，网上浏览，现场也看过，确认过眼神，That’s it！
3-18号在美兰朋友帮忙下，以52W 拿下！ 按首付比例计算如下：
52 * 14% + 2.3(印花税(Stamp Duty)) + 0.45 + 0.5 = 10.9
52 * 20% + 2.3(印花税(Stamp Duty)) + 0.45 =131500
最后决定按20%首付出，需要准备13W 澳元。
3-20 联系李总，想周转2W澳元，23号回复资金紧张，所以最后还是自己这边想办法；
3-24号美兰找她叔周转50000；胡辉10000；由我 4-9 号前还；
3-26日终于达成13W 的目标，一阶段告成！
汇款记录：
| 汇款时间 | 人民币 | 澳元 | 汇率 | 汇款时间 | 人民币 | 澳元 | 汇率 |
| 3月9日 | 27252.2 | 6000 | 4.5337 | 3月10日 | 27548 | 6000 | 4.583 |
| 3月9日 | 27252.2 | 6000 | 4.5337 | 3月10日 | 27429.2 | 6000 | 4.56 |
| 3月11日 | 27350 | 6000 | 4.553 | 3月16日 | 29300.2 | 6800 | 4.3 |
| 3月11日 | 18271.2 | 4000 | 4.553 | 3月17日 | 25826.6 | 6000 | 4.3 |
| 3月18日 | 29671.9 | 7000 | 4.2317 | 3月19日 | 16321.2 | 4000 | 4.0678 |
| 3月23日 | 28651.3 | 7000 | 4.0859 | 3月24日 | 29499.7 | 7000 | 4.2059 |
| 3月25日 | 29670.5 | 7000 | 4.2315 | 3月26日 | 29395.4 | 7000 | 4.1922 |
3-14 :受新冠全球大流行超级黑天鹅事件影响，欧美前期过于乐观，蜜汁自信，恶意诋毁中国为它们争取的时间机会和防疫参考；当前形势已经不可控，欧美国家的情况还不是最坏的，全世界范围内限制短期流通是必然的措施，这将会影响全球经济的发展。虽然中国的疫情已经得到控制，陆续复工复产，但风险依旧没有解除，而且世界范围内油价暴跌，资产重估，经济形势不明朗，虽然中国作为世界工厂，也必然受到影响。 借用网友评论：国内好多了，国外好多了。 汉语言博大精深。
3-19 汇率最低 3.9+的时候，没有钱在手，错过历史最低位。
也在随时复盘为什么会患得患失的感觉，即心态浮动，这是特质上的缺陷！如果不能及时调整，并得到加强或修正，后续难以做大事。
逻辑链：心态浮动<--决策<--判断<--趋势方向<--信息分析<--数据收集 有了这个思路，整个已经明朗了，像这次的整个方案策划，大体上得以体现，只是因为资金不足，已经All in，所以才有风险的暴露。
趋势判断是没问题的，主要是数据收集（其实收集不了这么多数据），信息分析（基本靠新闻，市场表面的体现），新冠全球大流行超级黑天鹅这个是在持续的发酵过程，大部分主观想当然，在3-14 李总提醒经济危机，我才往这个方向去分析问题。而且这个全世界范围内的经济危机涉及面太广，封城锁国，逆全球化。
中国参与经济全球化后经历08 年第一次的经济危机，顾虑非常多，所以出了个王炸； 现在在看世界形势，中国政策都还落子，手里的牌都没出，就是在考虑更大的战略，中国的经济形势基本不用担心，今年一枝独秀是必然的了。
中国参与经济全球化后经历08 年第一次的经济危机，顾虑非常多，所以出了个王炸，现在明显自信很多了，打贸易战都底气足；虽然我掌握的信息比较碎片，但这个趋势还是比较好看的，每一步形势都是见步拆招，但中国强在稳定，
国家层面做数据分析，对于个人来说，是不可能的，只能接受一些信息，结合一些分析，做趋势判断，然后指导自己的投资行为